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2025年9月19日 | コラム
横浜市港南区の三共住販株式会社です。
9/16に「地価上昇で税収拡大、固定資産税は過去最高 相続や住宅ローン税負担軽減の議論噴出も」というニュース記事がありました（元のニュース記事はこちらをクリックしてご確認ください）。
先日、7月に公表された路線価の上昇による相続税額の上昇に関連して、「地価高騰で相続税が払えない･･･不動産は生前に親子で相談が重要」という記事をアップしましたが、今回は地価上昇による固定資産税の上昇の影響についてお伝えしたいと思います。
元記事の要点をまとめると、令和6年度は地価の上昇を背景に、
となっています。
物件オーナー様からすると地価が上昇すれば不動産価値も高まるため、中長期的には賃料の値上げが可能になったり、物件を売却するときの売却益が大きくなるので、地価上昇は喜ばしいことだと思います。
一方で、地価が上昇することで土地や建物の評価額が上がるため、固定資産税が上がることになります。ニュースでも3年連続で過去最高を更新とあるように、近年の地価上昇にともなって固定資産税は右肩上がりになっています。
地価の上昇を反映して賃料をすぐに上げられれば良いのですが、すぐに上げるのが難しい場合もあるでしょう。その場合、家賃収入は変わらずに納税額が増えることになり、収益が圧迫されることになります。
たとえば、駅前の再開発やインバウンド需要などを背景に地域の人気が高まり地価が上昇した場合は、賃料を上げても問題なく入居希望者がいるはずです。しかし、インフレや円安などのマクロ経済的な要因で地価が上昇した場合、地域の人気とは関係ないため、空室率が変わらずに税負担だけ大きくなってしまう可能性があります。
地価上昇のトレンドがすぐに変わるとは考えられませんので、増税分をすぐに賃料に転嫁するのは難しいとお悩みのオーナー様は、「支出の最適化」と「物件の収益力アップ」に取り組むことをおススメします。
人件費の高騰を受けて管理コストの見直しをされている方も多いと思いますが、管理委託費や清掃費、点検費用といった支出を見直すことで、無駄な支出を抑えることができます。
契約更新のタイミングで相見積りを取る、清掃や点検の頻度を実態に合わせて調整するなど、小さな改善の積み重ねが年間でみれば大きな差になります。
築年数が経過すると、特に水まわり（キッチン・浴室・トイレ・給湯器など）で故障が発生しやすくなります。故障が頻発したり突発で起こると入居者様の不満につながるだけでなく、突発的なトラブルへの対応は修繕費が割高になりがちです。
そこで有効なのが、計画的なリフォームです。退去時の原状回復工事とセットでリフォームを計画的に行うことでコストを平準化し、結果的に支出を抑えることができます。また、リフォームにより次の入居者募集もしやすくなり、空室期間を短縮できる可能性もあります。
建物全体に関わる部分の経年劣化を放置すると、内容によっては資産価値を大きく損ないますし、入居者様全体に影響がでる修繕工事が必要になります。外壁・屋根・配管などは定期点検・メンテナンスを行うことで、早めに不具合を見つけて補修することが大切です。
入居者様全体に影響を与えるような不具合が発生すると大きな修繕工事が必要になります。定期点検・メンテナンスをすることで、結果的に修繕費を抑えることができます。
固定資産税は入居者の有無にかかわらず発生するため、空室率を下げることが最大のコスト削減につながります。水まわり設備を更新する、内装を明るくするなどの改善を行うことで、募集力が高まり長期的な稼働率アップにつながります。
地価上昇によって不動産価値は高まる一方で、固定資産税の増加は一部の物件オーナー様の収益を圧迫する現実的な課題となっています。とはいえ、賃料をすぐに上げるのは難しいため、「支出を最適化しながら、物件の魅力と資産価値を高める」ことが賃貸経営の安定化につながります。
特に、水まわりのリフォームや定期的なメンテナンスは、コスト削減と入居率向上の両面で効果が期待できます。固定資産税の負担が増える時代だからこそ、先を見据えた計画的な工事や管理体制の見直しがオーナー様の利益を守るカギとなります。
固定資産税の上昇による収益悪化でお困りでしたら、不動産売買仲介・賃貸管理・リフォーム・水まわり工事を行うことで、不動産に関するお客様のご要望をワンストップで解決できる当社に一度ご相談ください。
