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2025年10月28日 | コラム
「土地を売却したいけど、なかなか買い手が見つからない・・・」
「不動産会社に売却の相談をしたら売却が難しいと断られたけど、どうしたらいいんだろう？」
再建築不可物件、地形や接道条件が悪い土地、権利関係が複雑な土地、境界が未確定な土地、市街化調整区域内の土地など、いわゆる“流動性の低い土地”を所有している人で、このような悩みを抱えている人は実はたくさんいます。
でも、安心してください。
流動性の低い土地で売却が難しい場合でも、なにかしらの解決策があります。一番良くないのは、流動性の低い土地の中には、時間の経過とともにリスクが増えるものがあるため、問題を先送りして放置することです。
たとえば崖地であれば地震や豪雨の影響で擁壁が崩れてしまったり、老朽化した古家付きの土地であれば地震や台風で倒壊したり強風で屋根が飛ばされたりして、近隣に被害を与えてしまう可能性があります。その場合、所有者としての責任を問われるリスクがあります。
本記事を参考に流動性の低い土地の解決方法を知り、問題を放置するリスクを回避して、ご自身にあった解決方法を見つけていきましょう。
まず、具体的にどのような土地が“流動性の低い土地”になるか代表的なものを見ていきましょう。
建築基準法上の道路に接していないなどの理由で、既存の建物を解体すると新しく建物を建てられない土地。
建築基準法上の道路に接しておらず隣地を通らないと公道に出られない袋地、道路に接する間口が狭く車両の出入りに制約が出る旗竿地、利用できる面積が限られ建物の設計が難しい狭小地、擁壁や地盤改良などに多額の費用がかかる崖地・傾斜地などがあります。
権利者全員の合意が必要になり取引の手続きが煩雑になる共有名義、所有している土地を貸して他人が建物を立てている底地、土地を借りて建物を立てている借地権、利便性を高めるために他人の土地を通行する権利の通行地役権が設定された土地などがあります。
隣地との境界が確定しておらず将来的な境界紛争トラブルなどのリスクがある土地。
原則として建物の新築や増改築が厳しく制限されていて一般の住宅用地として需要が極めて少ない土地。
その他、老朽化した古家付きの土地、極端に交通の便が悪い土地、インフラ整備が不十分な土地などがあります。
上述したような流動性の低い土地は、「利用用途が限られる」、「建築・再開発に制約がある」、「将来的なリスクが懸念される」、「大きな費用負担がある」など、買い手にとってデメリットや不安に感じることがあるため売却が難しくなります。
不動産会社でも、このような土地の売買実績がないと、“難易度が高い案件”として対応していないことが多いです。
しかし重要なのは、「流動性が低い＝誰も欲しがらない土地ではない」ということです。 “流動性の低い土地”であっても、売却価格次第で売れないことはありませんし、売却方法を工夫したり、収益物件にするなど最適な出口を見つけることが可能です。
売れないからといって、そのまま放置してしまう。実は、これが一番リスクの高い選択肢です。
土地や建物は、所有しているだけでも税金（固定資産税・都市計画税）がかかります。しかし、金銭的な負担以上に問題なのが、「安全性」と「所有者責任」です。
たとえば高低差のある崖地・傾斜地の場合、地震や豪雨の影響で擁壁が崩れ、もし隣地や道路に被害を与えてしまった場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
また、老朽化した建物をそのまま放置しておくと、倒壊や屋根材の落下、火災の原因になることもあります。また、自治体から「特定空き家」として指導を受ける可能性もあります。その際の撤去費用は、最終的に所有者負担となります。
「何も起きていないから大丈夫」と思っていても、自然災害や老朽化は少しずつ進行しています。気づかないうちに、所有している土地が“近隣トラブルの火種”になってしまうかもしれません。
さらに、放置が長期化すると、
・草木の繁茂による害虫や悪臭の発生
・不法投棄や不法侵入による治安の悪化
・境界標の紛失や越境による隣地トラブル
など、二次的な問題が次々に発生します。
つまり、「売れない土地をどうすればいいか分からない」と放置しているうちに、いつの間にか修繕費・撤去費・賠償責任など、想定外の出費や負担に追われてしまう可能性があります。
だからこそ、「難しい土地」「売れにくい土地」ほど、早めに信頼できる専門業者に相談することが重要です。
売却価格次第で売れない不動産はありませんが、そもそも売却だけが流動性の低い土地の解決策ではありません。
土地や建物には、それぞれに違った活用方法があります。たとえば、一般の買主には敬遠されるような崖地や古家付き土地でも、専門性のある不動産会社や投資家、建築・リフォーム業者などは、用途を見極めて価値を引き出すことができます。
売却の1つではありますが、不動産会社に売却する不動産買取という方法があります。一般の買い手を探す仲介とは異なり、買取はスピーディーな売却、早期に現金化できるメリットがあります。
買取をしている不動産会社であれば、たとえ土地の形状が悪くても、擁壁の補強が必要でも、再建築不可のような難しい条件がついていても、リフォームや造成を前提に査定するため、「一般の買い手には売れない土地」でも買い取ってもらえる可能性があります。
「すぐに売却したい」「管理が大変」「相続人に迷惑をかけたくない」というような方には、買取が最も現実的な解決策になります。
ただし、すべての不動産会社が買取をしているわけではないので確認が必要です。
一方で、「すぐには売りたくない」「せっかくの土地を活かしたい」という場合は、収益物件にする道があります。
流動性の低い土地と言っても、いろいろな土地があります。そして、売却しにくい理由はさまざまです。そのため、まずは売却しにくい理由を明確にします。そのうえで、売却しにくい理由と立地などから収益化の方法を検討します。
老朽化した古家のように建物に価値がない場合や土地の形状、立地が悪くて建物を建てられない場合であれば、土地の造成をして駐車場や資材置き場、トランクルームなどにする方法があります。
また、建物自体に問題がなく、建物の個性を収益に変えられる場合、リノベーション・リフォームをして戸建て賃貸にしたり、古民家カフェや宿泊施設、民泊、倉庫などにする方法があります。
多くの不動産会社は、流動性の高い、つまりすぐに売れる不動産の仲介を主な業務としています。そのため、再建築不可、権利関係の複雑さ、極端な地形などの問題を持つ土地については、対応を断ったり、適切なアドバイスができないケースが少なくありません。
そのため売却（仲介）だけでなく、買取や造成・リノベーションによる収益化といった多角的な視点をもって出口戦略を提案できる不動産会社に相談しないと、流動性の低い土地について最適な解決策を見つけることはできません。
一般的な不動産会社の多くは「仲介（売却）」がメイン業務ですが、流動性の低い土地の問題は、売却だけで完結するものではありません。安全性や採算性、将来性を専門知識をもとに判断できなければなりません。
たとえば、擁壁の補強が必要な崖地では、土木や造成の知見がなければ正確な評価ができません。また、古家付き土地の場合、リフォームコストと家賃収入の見込みを同時に算出できなければ、収益物件にするという選択肢を提示することすらできません。
つまり、「どの解決策が現実的か」を判断できるのは、仲介・買取・リフォーム・管理まで対応できる会社なのです。
流動性の低い土地は「売れない」「扱いにくい」と思われがちですが、実際には、売る方法も活かす方法も存在します。
問題なのは、難しいからといって放置してしまうことです。崖地なら崩落、古家なら倒壊や火災、空き地なら不法投棄や雑草トラブルなど、所有しているだけで新たなリスクが増えていきます。
つまり、「何もしないこと」が一番危険なのです。
まずは信頼できる不動産会社に相談し、その土地が「売れる状態」なのか、売るのが難しくても「活かせる状態」なのかを見極めること。その上で、安全性・採算性・将来性の3つの観点から最適な解決策を選ぶことが大切です。
価格を調整して売却する道もあれば、リフォームや補強を行って収益物件として活かす道もあります。重要なのは、目的に合った“現実的な出口”を一緒になって検討してくれるパートナーとしての不動産会社です。
当社では、仲介・買取・リフォーム・管理まで一貫して対応していますので、土地の状況にあわせて売却から収益物件化までご提案できます。売りにくい土地を所有している方はご相談ください。ご相談は無料です。
