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2025年11月7日 | 売買･仲介事例
横浜市港南区の三共住販株式会社です。
今回は、大阪府岸和田市での物件売却のご相談事例をご紹介します。
当社がお世話になっているお客様から、相続に伴う売却のご相談いただきました。
ご相談いただいた時点では、「売却するのか」、「相続人の誰かが住むのか」どちらになるかは、まだ決まっていませんでした。そこで売却するとなったときに、「そもそも売却可能か？」、「売却した場合の売却金額はどのくらいか？」を知りたいということで、昨年11月に現地に調査に行きました。
当社は横浜市にありますが、一度ご縁をいただいたお客様とは末長くお付き合いさせていただきたいと考えています。今回のように、横浜市やその近郊にお住いのお客様が遠方の実家を相続した場合が大半ですが、ご依頼があれば日本全国どこでも売却のお手伝いをさせていただきます。
まず物件調査で岸和田市役所に向かいました。
市役所での物件調査では、主に建築指導課や都市計画課で、建築概要書や都市計画図をもとに土地や建物に関する法令上の制限や建築可否を確認します。
たとえば、建築基準法や都市計画法による制限（用途地域や防火地域など）があると、建て替えやリフォームの内容に影響する場合があります。また、農地法や景観法など、土地の種類や場所によって適用される法律も異なります
こうした法令上の制限を事前に確認しておくことで、「この土地は更地にした場合でも再建築可能なのか」「将来的に建て替えやリフォームを検討する際に制限はないか」など、売却の可否や価格に関わる重要なポイントを把握できます。
つづいて、実際に物件を確認しに現地に行きました。
市役所での確認はあくまで机上（図面上・書面上）での確認になります。たとえば、前面道路の幅や土地の高低差、隣地との境界、建物の傷み具合など実際に現地を見ないと分からないこともあるので、必ず現地調査を行います。
現地確認をしっかりすることで、「リフォームで活用できるか」「解体が必要か」「買主が安心して購入できる状態か」を見極めることができます。
不動産を相続したときに、意外に問題になるのが残置物です。
相続した家には、被相続人（亡くなった人）の家具や衣類、家電などがそのまま残っていることが多く、相続人が複数いる場合は「誰がどれを引き取るか」「勝手に処分した」といったことで揉めやすくなります。
今回は、こういった揉め事はありませんでしたが、残置物を処分するために形見分けや不用品整理をするのは結構大変で、時間と労力がかかります。そのため、遺品整理業者に処分を依頼するケースも多くあります。
今回のように相続した不動産が遠方にある場合は、相続人の方が現地に来て処分するのはなかなか大変ですので、地元の業者さん2社に見積りを依頼しました。
なお、今回は遠方のため当社で残置物処分の対応ができませんが、当社は産業廃棄物収集運搬業許可を有しています。そのため、残置物処分の費用を抑えて少しでもお客様の手元に残る金額が多くなるよう、自社で残置物処分も行っています。
実際の不動産事情はやはり地元の不動産業者さんが一番詳しいです。そこで、地元の不動産業者さんに伺って話を聞きました。
そこで分かったのは、
ということです。
理由は建築費の高騰です。更地を購入して家を建てるとなると、「土地購入費用＋新築費用」の総額が資金として必要になります。しかし近年の建築費高騰による影響で、新築費用がかなり高くなっています。そのため、更地にすると購入できる方が少なくなり、売却が難しくなるということでした。
こうした状況は地域によって変わります。やはり地元の不動産業者さんだからこそ把握しているリアルな情報になるので、現地での情報収集は大切です。
市役所での物件調査と現地確認、地元の不動産業者さんからの話をお客様にご報告しました。
この時点では一旦ここまでで、あとはお客様の方で「売却するか」「相続人の誰かが住むか」のどちらにするかを決めていただき、その結果を待つことになります。
9月にお客様から「売却する」ことで確定したとご連絡をいただきましたので、残置物処分の見積もりをしていただいた業者さんのうち、安かった方の業者さんに処分を依頼しました。
昨年見積りを依頼したときと比べて、人件費と処分費が高騰しているとのことでしたが、ご厚意により昨年の見積もり金額で処分していただきました。本当に感謝です。
不動産の相続登記も完了しており、売却の準備ができたので、売却に向けて詳細をつめていくことになります。
依頼した残置物の処分が終わり、売却に向けた打ち合わせを地元の不動産業者さんと行うために岸和田を再訪しました。
物件に行く前に、恒例のお参りです。
物件の近くに神社やお寺があるときは、必ずお参りをするようにしています。今回は、南海電鉄の蛸地蔵駅から蛸地蔵天性寺にお参りさせていただきました。
お参りをしたあと、地元の不動産業者さんと一緒に物件を見に行きました。不動産業者さんは昨年現地の不動産事情を伺った業者さんです。
こちらの業者さんに買主さんを探していただくことになるので、残置物処分後の物件を見ていただいて、現在どのくらいの金額で売却可能か話を伺いました。ここで大切なのは、売主であるお客様にご納得して売却金額を決めていただくために、しっかり金額の根拠を確認することです。
今回は、お客様に説明しやすい明確な根拠がありました。実は、売却する物件から徒歩2分の場所にある物件を9月に不動産業者さんの方で売却の仲介をしたとのことで、その物件を見せていただいて説明をしていただきました。
業者さんから伺った根拠をお客様に説明して、売却金額を決めていきます。
今までも、売却で訪れた地域によって地域特有の前提や慣習みたいなものがありました。岸和田でもやはり地域特有のことがあって、岸和田だんじり祭りが終わらないと、みなさんソワソワして不動産を買いたいお客様は出てこず、売却が進まないという話でした。
今はインバウンドが好調で、日本には多くの外国人旅行者の方がいますが、関西空港だけでなく南海電鉄でもスーツケースを抱えた外国人旅行者がたくさんいました。
今回の物件は関西空港から近かったので、不動産業者さんとの打ち合わせは日帰りでできました。横浜に戻ってお客様と細部をご相談して売却をすすめていきます。
